Buyer 의 구매시 비용 (조금씩 변동이 있을수 있습니다.)

집을 살때 발생하는 평균적이고 일반적인 비용들을 대략 비중이 큰 순서대로 나열했습니다.

( 1-2%의 순수 매매 비용 + 미리 내는 재산세 / 보험 / 모기지 이자 / 동네 관리비 )

융자 비용 (Loan Fee)

융자 비용은 크게 두가지로 나눌 수 있습니다. 하나는 이자율과 연관되어 있는 Mortgage Point/Discount Point/Origination Fee, etc.(은행마다 사람마다 다양한 용어로 부릅니다.) Point는 미리 내는 이자 (pre-paid interest)입니다. 많이 낼 수록 이자율을 낮출 수 있습니다. 보통 아무것도 안 낼때가 많고 (0 point) 0.5%-1% 정도 내는 경우들도 가끔 있습니다.

두번째 융자 비용은 행정적인 비용입니다. 가장 큰 것이 Processing Fee 와 Underwriting Fee 인데 은행과 융자 프로그램마다 있는 경우도 있고 없는 경우도 있습니다. 있다면 보통 각각 $1000 안팎입니다. 감정비용 (Appraisal Fee)은 주택인 경우 $500-600 입니다. 이것 외에 Credit Report, Flood Determination Fee, Funding Fee, Lender’s Endorsement, Sub Escrow 등 몇가지 비교적 적은 양의 추가 비용들이 붙습니다.

콘도 서츠 (Condo Certification = CondoCerts)란 것도 융자 비용의 일부로 생각할 수 있습니다. HOA가 있는 콘도/타운홈을 살때는 은행에서 HOA측에서 콘도 서츠라는 것을 신청해 융자 가이드라인에 적합한지 검토해 봅니다. 콘도 서츠에는 그 콘도가 현재 소송이 들어가 있는지 (Condo in Litigation), 렌터들의 비율이 얼마나 높은지 (만약 너무 높으면 융자가 안 나올 수도 있습니다.)등등을 확인할 수 있습니다. 콘도 서츠 비용은 $300-$500정도고 일반적으로 바이어의 몫입니다.집을 사고 팔면서 발생하는 모든 비용을 통틀어, 융자 비용은 가장 변수가 많은 항목이라고 할 수 있습니다. 잘못하면 몇백불에서 몇천불까지 손해 보기 쉽습니다.

에스크로 비용 (Escrow Fee)

바이어의 에스크로 비용 (Escrow Fee)은 기본금 $200-300에 집 가격 $1000불당 $2-3불정도를 더 부과해 합친 금액입니다. 예를 들어 집 가격이 $500,000이면 약 $1500 셀러, 바이어 각각 따로 이 정도의 액수를 지불합니다. 에스크로 비용은 흥정 가능한 항목이고 타이틀 비용보다는 흥정 가능성이 조금 더 높은 편입니다. 이것 외에 최소 3-4가지 추가 항목들이 붙을 수 있습니다.

만약,바이어가 에스크로에 올 수 없어서 출장 공증사를 보내게 되면 $150-$200 상당의 추가 비용이 생길 수 있습니다. 바이어가 융자를 받는 경우, 은행에서 융자 서류를 받아 바이어의 싸인을 받는 작업을 에스크로가 하는데, $200-300을 추가로 부과합니다. 정당한 추가 비용도 있지만, 별 일 없이 슬쩍 끼워 넣을수도 있으니 꼼꼼히 보아야 합니다.

소유권 보험 프리미엄 (Title Insurance Premium)

타이틀 회사 (Title Company)는 부동산 소유권을 보호해주는 보험기관 입니다.집을 팔 때 그 집에 걸려 있는 소유권, 각종 저당권 (lien)등을 모두 확인하고 “Free and Clear” Title을 바이어에게 넘겨주는 역할을 합니다. 그리고 만약 집이 팔린 후, 생각치 못했던 소유권이나 담보권의 문제가 발생하면 문제를 해결 합니다.

소유권 보험은 크게 두 종류가 있습니다. 하나는 Owner’s Policy 인데 이것은 셀러와 바이어를 보호하기 위한 것입니다.이러한 소유권 보험 없이 집을 산다는 것은 있을 수 없는일 입니다.대표적인 타이틀 회사중 한곳에서 Quote을 받아보니 $500,000의 집인 경우 약 $1600 ($1,000,000인 경우는 약 $2,500)정도 합니다. 관례적으로 셀러가 부담합니다.

또 하나는 Borrower’s Policy인데 이것은 바이어가 융자를 받는 경우 은행 (Lender)을 보호하기 위한 것입니다. 모든 은행에서 요구하는 융자 조건중의 하나 입니다. 타이틀 회사중 한곳에서 Quote을 받아보니 $400,000 융자인 경우 약 $800 ($800,000인 경우는 약 $1,300)정도 합니다. 관례적으로 바이어가 부담 합니다.

타이틀 회사에게 보험비를 깍아달라고 할 수 있을까요?

시도해 볼 수야 있겠지만, 깍아주는 경우를 많이 보지는 못했습니다. 이것 외에 타이틀 회사에서 몇가지 작은 비용들을 추가로 부과할 수있습니다.

인스펙션 비용 (Inspection Fee)

약 $300-600. 콘도나 작은 집은 보통 홈 인스펙터 (General Home Inspector)만 부르지만, 크고 오래된 집은 특정한 분야의 인스펙터들을 추가로 부를 수 있습니다. 예를 들어, 산위에 있는 집을 살때 지반 검사를 하기 위해 엔지니어를 부르면 그 비용만 $2,000-3,000 할수 있습니다.

미리 내는 재산세/보험/모기지 이자/동네 관리비 (Prorations and Pre-Paid Items)

일정한 양의 재산세, 집 보험, 모기지 이자, 동네 관리비 (HOA Fee) 등을 계산해서 에스크로가 끝날때 미리 내게 되어 있습니다. 엄밀히 말해서 매매 비용이라고 할 수 없습니다. 하지만, 액수가 꽤 클 수 있기 때문에 모아둔 자금이 넉넉치 않은 경우에는 문제가 될 수 있습니다. 재산세는 임파운드를 하는 경우 많으면 7-8개월 분을 에스크로 끝날때 미리 내야 할수 있습니다.

집 보험도 일년치를 미리 내야 하는데 단독주택은 $1000-$1500정도. HOA Fee도 한두달치를 미리 내야 하고, 그 달 남은 날에 대한 모기지 이자도 미리 내야 합니다. 적게는 2-3천불에서 많으면 1만불 가까이 나올 수도 있습니다. 처음 구매 비용을 따질때 꼭 미리 생각해 두어야 하는 항목입니다. (백만불 안팎, 또는 그 이하의 집들을 염두에 두고 썼습니다. 고가의 주택들은 그만큼 더 많을 것 입니다.)

새 집을 사는 경우 (New Home)

개발업체에서 관례적으로 셀러가 부담하는 항목들을 바이어에게 부담시키는 경우가 많습니다. 그것 또한 관례라고 보면 될 것 같습니다. 대표적인 항목은 City/County Documentary Transfer Tax등입니다. (셀러 비용 참조)

그 외 바이어 추가 비용

이것 외에도 여러가지 추가 비용들이 있을 수 있지만 주요 항목들은 모두 나열한 것 같습니다. 셀러가 관례적으로 내는 비용은, 바이어쪽에는 포함시키지 않았습니다. 하지만, 숏세일 (Short Sale), 차압 매물 (REO), 또는 그 외의 특별한 상황에서는 관례적으로 셀러가 내는 비용들의 일부를 바이어가 부담할 수 있습니다.